Důvodová zpráva | Správa domu - Společenství vlastníků jednotek Cheb


Vzhledem k tomu, že není žádný jiný výklad případně prováděcí předpis lze využít Důvodovou zprávu na základě které se Zákon 67/2013 Sb přijímal. Proto Vám jej dávám k nahédnutí.

Důvodová zpráva

I. Obecná část

Kategorie plnění poskytovaných s užíváním bytu v současné době zahrnuje širokou škálu služeb a dodávek zboží (dále jen „služeb“). Právní úprava je roztříštěná, specifikace plnění a jejich ocenění se řídí především zvláštními právními předpisy pro jednotlivé druhy plnění (voda, teplo a teplá voda, odpad apod.) nebo speciálními úpravami pro jednotlivé formy bydlení (byty ve vlastnictví, nájemní bydlení). Vedle těchto právních předpisů je obsažena obecná úprava v zákoně č. 526/1990 Sb., o cenách, a v rozhodnutích cenových
orgánů (Ministerstvo financí). V současné době není k dispozici právní předpis, který by komplexně upravoval
problematiku služeb. Neexistuje právní úprava, která by zastřešila úpravu služeb spojených s užíváním bytu, stanovila obecná pravidla rozúčtování a upravila práva a povinnosti stran, postupy a lhůty pro rozúčtování. Úprava obsažená ve zvláštních právních předpisech některé tyto otázky řeší pro jednotlivé typy služeb, nikoliv však komplexně.

Rozúčtování plnění mezi jednotlivé příjemce služeb se provádí podle:
* zvláštního předpisu,
* rozhodnutí cenového orgánu, nebo
 dohody pronajímatele s nájemcem bytu, nebo výsledku hlasování členské schůze bytového družstva, nebo hlasování uvnitř společenství vlastníků jednotek v domech s byty ve vlastnictví podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších
předpisů.

Služby, pro které není způsob rozúčtování stanoven, se rozúčtovávají na základě dohody. Nedojde-li k dohodě nebo k nadpolovičnímu (resp. kvalifikovanému) souhlasu o rozúčtování nákladů vynaložených na zabezpečení plnění mezi jednotlivé nájemce, resp. vlastníky bytů, postupuje se při stanovení poměrných úhrad různě podle typu plnění.

Nezbytnost navrhované právní úpravy
Usnesením vlády České republiky č. 629 ze dne 24. srpna 2011 byl schválen věcný záměr a současně bylo uloženo ministru pro místní rozvoj zpracovat a do 31. prosince 2011 předložit vládě návrh zákona v intencích věcného záměru. Již samo schválení věcného záměru potvrzuje nezbytnost navrhované právní úpravy. Rozhodující roli v tomto posouzení sehrála skutečnost, že současná právní úprava služeb je roztříštěná v řadě právních předpisů, neřeší úpravu služeb ve všech formách bydlení a neposkytuje potřebnou smluvní volnost při výběru a rozsahu služeb a stanovení jejich cen. Současně je třeba zdůraznit, že právní úprava nájemného a úhrady za služby poskytované s užíváním bytu provedená v občanském zákoníku (§ 696 odst. 6) existenci zvláštního předpisu předpokládá.

Odůvodnění hlavních principů navrhované právní úpravy

1. Právní úprava se týká všech forem bydlení, tj. užívání bytu na základě smlouvy nájemní, užívání družstevního bytu a užívání bytu na základě vlastnického práva. Pokud je v domě s byty rovněž nebytový prostor, týká se právní úprava i tohoto  nebytového prostoru. Současně je řešena i problematika tzv. smíšených domů. Důvodem pro zvolené řešení je snaha o realizaci takové právní úpravy, která by jednoduchým způsobem umožnila smluvním stranám dohodnout se o rozsahu služeb, způsobu rozúčtování, zálohování a vyúčtování na základě jediného právního předpisu a stanovit postup pro případ, že by se smluvní strany nedohodly.

2. Právní úprava je koncipována jako dispozitivní, pokud není konkrétně stanoveno jinak. Jde o úpravu, která již koncepčně navazuje na připravovanou rekodifikaci občanského zákoníku a dílčí novelu občanského zákoníku (zákon č. 132/2011 Sb. – § 696 odst. 6).

3. Právní úprava již nepočítá s rozdělením služeb na „upravené služby“ a „neupravené služby“ tak, jak tomu bylo ve věcném záměru, protože toto rozdělení již nebylo v paragrafovém znění nutné. Použití paušální platby je upraveno pouze u nájemních a družstevních bytů s tím, že samozřejmě není vyloučeno, aby tato právní úprava byla použita i u jiné formy bydlení. Vzhledem k tomu, že zákon o dani z přidané hodnoty
stanoví specifický postup při uplatňování daně při dodání zboží nebo poskytnutí služby tak, že jde o zdanitelné plnění, resp. je osvobozeno od daně, je třeba počítat s tím, že na poskytovatele služeb budou při použití paušální platby kladeny zvýšené administrativní nároky právě s ohledem na uplatnění daně.
Promítnutí navrhovaného věcného řešení do právního řádu České republiky a soulad s ústavním pořádkem ČR. Předkládaný návrh zákona je v souladu s právním řádem České republiky, nebyly dohledány ani žádné nálezy Ústavního soudu, které by byly v rozporu s navrhovaným věcným řešením. Slučitelnosti s akty práva Evropské unie Návrh nezapracovává do právního řádu České republiky právo EU. Problematika, které se návrh týká, není právem EU upravena. Popsaná oblast služeb spojených s užíváním bytu neimplementuje žádné předpisy EU. V obecné rovině se dané oblasti týkají ustanovení č. 49 a 56 a násl. Smlouvy
o fungování EU a dále směrnice EP a Rady 2006/123/ES ze dne 12. prosince 2006 o službách na vnitřním trhu (která byla do českého právního řádu implementována zákonem č. 222/2009 Sb., o volném pohybu služeb).
Předkládaný návrh zákona je v souladu se závazky vyplývajícími pro Českou republiku z členství v Evropské unii. Mezinárodní smlouvy, jimiž je Česká republika vázána, ani judikatura Evropského soudu pro lidská práva, se na danou oblast nevztahují. Předpokládaný hospodářský a finanční  dosah navrhované právní úpravy na státní rozpočet, ostatní veřejné rozpočty, na podnikatelské prostředí České republiky, dále
sociální dopady a dopady na životní prostředí. Z předkládaného návrhu zákona neplynou přímé nároky na státní rozpočet ani na ostatní veřejné rozpočty (rozpočty krajů a obcí). Návrh zákona se nijak nedotýká oblasti rovnosti mužů a žen. Návrh zákona nemá významný dopad na životní prostředí. Přesto mohou nastat
situace, kdy při použití paušální platby, nebude sledovat chování nájemníků, jako příjemců služeb, cíl maximálních úspor při spotřebě energií. Vzhledem k předpokladu, že paušální platba bude využívána pouze výjimečně, především u krátkodobých pronájmů, lze případný dopad na životní prostředí, z výše uvedených důvodů, chápat jako minimální.

II. Zvláštní část

K § 1

Odstavec 1 – vymezení pojmu nájmu bytu je, mimo jiné, zásadně spojeno s pojmem plnění spojená s užíváním bytu. Na základě toho byl tento výraz použit v názvu zákona a ve vymezení předmětu úpravy. Přesto pro větší srozumitelnost a především v návaznosti na připravovanou novou právní úpravu soukromého práva byla použita legislativní zkratka „služby“. Pro potřeby tohoto zákona je proto třeba chápat tento pojem tak, že uživatel bytu, popř. nebytového prostoru, je příjemcem nejen služeb, ale i dodávaného zboží.
Současně je zde vymezeno, že předmětná úprava se bude týkat všech forem bydlení, tedy „klasického“ nájemního bydlení, družstevního bydlení i vlastnického bydlení a dále, že předmětem úpravy je postup při zálohování, rozúčtování, vyúčtování a vypořádání služeb.

Odstavec 2 – je reálný předpoklad, že v domě s byty budou i nebytové prostory. Ve vymezení předmětu úpravy a v základních znacích úpravy je proto uvedeno, že v těchto případech se režim tohoto zákona vztahuje i na takové nebytové prostory. Odstavec 3 - předmětem úpravy nejsou plnění, která jsou uskutečňována v rámci tzv. přímých „dodavatelsko-odběratelských“ vztahů. Pokud je odběratelem, například elektrické energie, přímo nájemce bytu nebo vlastník jednotky, nelze takové plnění podřadit pod ustanovení tohoto zákona.

Odstavec 4 – protože zákon výslovně vyžaduje pro veškerá ujednání a rozhodnutí v rámci tohoto zákona písemnou formu, je nezbytné toto ustanovení dodržet, a to i tak, že tato písemná ujednání budou nedílnou součástí nájemní smlouvy (popřípadě i formou číslovaných písemných dodatků) nebo budou tvořit součást dokladových materiálů v rámci vlastnického bydlení.

K § 2

V tomto ustanovení jsou vymezeny některé důležité pojmy.

K písmenu a) – vymezení pojmu poskytovatel služeb je zásadně vázáno na subjekt, který s bytem disponuje na základě vlastnického práva k nemovitosti, popřípadě na subjekt tvořený vlastníky jednotek (společenství vlastníků jednotek).

K písmenu b) - u pojmu příjemce služeb je přímá vazba na skutečného uživatele bytu, tj. nájemce bytu (bez rozlišení nájmu bytu družstevního) nebo vlastníka jednotky.

K písmenu c) – vymezení zúčtovacího období, ve kterém jsou poskytovatelem služeb realizovány služby, je na poskytovateli služeb. Určí nejen délku zúčtovacího období, ale též jeho počátek. Délka zúčtovacího období však nesmí překročit 12 měsíců.

K písmenu d) - za náklady na služby jsou považovány celkové náklady na poskytování služeb. Do těchto nákladů nelze zahrnout pořizovací cenu zařízení, revize zařízení bytu a součástí domu (např. el. sporáků nebo revize komínů) a položky majetkové povahy (pořízení dlouhodobého majetku a jeho technické zhodnocení) a odpisy domu nebo jednotky.

K písmenu e) - rozúčtováním nákladů se rozumí vyčíslení výše úhrady pro jednotlivé příjemce služeb, ve vymezeném zúčtovacím období, a to buď na základě dohody poskytovatele a příjemce plnění, nebo podle zákonem stanoveného kritéria.

K písmenu f) – vysvětlení pojmu vyúčtování, tedy vyčíslení skutečné výše nákladů.

K písmenu g) - k vymezení osob rozhodných pro rozúčtování plnění bylo podpůrně použito ustanovení občanského zákoníku, konkrétně § 689, kde soužití nájemce s dalšími osobami po dobu delší než 2 měsíce je již považováno za fakt, že tyto osoby s nájemcem v bytě žijí. Stejné časové období bylo použito i pro posouzení soužití vlastníka jednotky s dalšími osobami v jednotce.

K § 3

Výčet služeb je pouze výčtem demonstrativním, neboť se předpokládá, že při užívání bytu, popř. nebytového prostoru, mohou být dohodnuty mezi smluvními stranami ještě služby další. Také rozsah poskytovaných služeb je na dohodě mezi poskytovatelem služeb a příjemcem služeb s tím, že u družstev o něm rozhoduje družstvo a v případě domu rozděleného na jednotky společenství.

K § 4

Poskytovatel služeb je oprávněn požadovat na příjemci služeb zálohy na úhradu nákladů za služby poskytované s užíváním bytu. Stanovení výše záloh a forma jejich placení je zásadně na dohodě mezi poskytovatelem a příjemcem služeb, popřípadě rozhodnutí družstva nebo společenství. Dále je v ustanovení uveden postup pro účtování záloh v případě, že k dohodě nedojde. „Speciální“ ustanovení uvedené v odstavci 3 řeší způsob zálohování u dodávky vody a odvádění odpadních vod kanalizacemi v případě, že k dohodě nedojde.
Dále ustanovení § 4 v odstavci 4 upravuje postup při změně výše záloh, kde je jednoznačně vymezené časové období pro počátek realizace nové výše zálohy. Současně je v tomto ustanovení požadováno, aby v písemném oznámení nové výše zálohy byla změna odůvodněna. Pokud odůvodnění v oznámení chybí, ke zvýšení zálohy nedojde.

K § 5

Odstavec 1 určuje postup pro rozúčtování nákladů na služby. Opět je preferována dohoda s nájemcem, rozhodnutí družstva nebo společenství.

V odstavci 2 je uveden způsob rozúčtování v případě, kdy nedojde k dohodě, s tím, že

v písmenu a) je uveden speciální způsob rozúčtování pro dodávku pitné vody a odvádění
odpadních vod kanalizacemi. Pokud je uveden termín „podružný vodoměr“, má se za to, že se
jedná o zařízení s platným ověřením.

písmenu b) je řešen provoz a čištění komínů s tím, že se jedná pouze o komíny v bytech nebo nebytovém prostoru.

písmenu c) je uvedena služba umožňující příjem rozhlasového a televizního signálu. V písmenu d) je uvedeno kritérium pro rozúčtování nákladů pro ostatní služby. Tímto kritériem je počet osob rozhodných pro rozúčtování. Výčet uvedených služeb je opět demonstrativní.

K § 6

Toto ustanovení obsahuje způsob rozúčtování nákladů na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody. Základem je opět dohoda mezi poskytovatelem služeb a příjemcem služeb. Dohoda však musí být se všemi nájemci v domě, u družstva se všemi nájemci v domě, kteří jsou zároveň členy družstva, a u společenství je třeba dohoda všech vlastníků jednotek. V tomto případě byla zvolena přísnější kritéria pro uzavření dohody s ohledem na skutečnost, že problematika rozúčtování nákladů na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody již dnes v praxi způsobuje konfliktní situace ve vztazích smluvních stran. Nedojde-li k dohodě, uplatní se v tomto případě zvláštní právní předpis (vyhláška č. 372/2001 Sb.).

K § 7

K odstavci 1 - pokud jiný právní předpis nestanoví jinak, skutečná výše nákladů a záloh za jednotlivé služby se vyúčtuje vždy za zúčtovací období, zpravidla za kalendářní rok, a to nejpozději do 3 měsíců od skončení zúčtovacího období. Dochází tedy ke zpřísnění základní podmínky pro vyúčtování, kdy původní navrhovaná úprava vázala lhůtu pro vyúčtování na okamžik, kdy obdrží doklady k rozúčtování poskytovatel, popřípadě bylo umožněno dohodnout se jinak.

K odstavci 2 - zde jsou uvedeny základní náležitosti vyúčtování s tím, že rozhodující je, aby výše přeplatků nebo nedoplatků byla z vyúčtování naprosto zřejmá.

K odstavci 3 - lhůta pro finanční vyrovnání (přeplatků nebo nedoplatků) je věcí dohody smluvních stran, avšak nejpozději ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb.

K § 8

Poskytovatel služeb je povinen doložit, na žádost příjemce, náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh a provedení vyúčtování. Žádost příjemce musí mít písemnou formu. Pokud bude příjemce služeb vyžadovat kopie podkladů, musí mu poskytovatel služeb umožnit jejich pořízení. Pořízení kopií podkladů bude samozřejmě na náklad žadatele. V odstavci 2 je uveden postup při vypořádání případných námitek uplatněných příjemcem služeb. Příjemce služeb není povinen provést úhradu v rámci vyrovnání, před vyřízením uplatněných námitek ke způsobu a obsahu vyúčtování. Lhůta uvedená v § 7 odst. 3 pro finanční vyrovnání však musí být dodržena.

K § 9

Zákon umožňuje v tomto ustanovení stanovit cenu nájemného tak, že částka za služby bude součástí nájemného, nebo si jako samostatnou paušální platbu lze dohodnout pouze platbu za poskytované služby. Paušální platbu je možno též uplatnit i na jednotlivé služby. Paušální platby za poskytované služby se nevyúčtovávají. Pro účely sociálních dávek je stanovena povinnost pro poskytovatele služeb vystavit na žádost příjemce služeb podrobný rozpis paušální platby s vyčíslením jednotlivých položek za zúčtovatelné služby. Tento požadavek je nutný vzhledem k potřebě rozlišení zbytných a nezbytných služeb při určování výše sociálních dávek. Paušální platba se nepovažuje za placenou zálohu za služby. Písemná dohoda o paušální platbě nemusí být uzavřena se všemi nájemci v domě. U nájmů uzavřených na dobu určitou lze zahrnout do paušální platby všechny služby. U nájmu uzavřených na dobu delší než 24 měsíců a na dobu neurčitou nelze do paušální platby zahrnout platbu za ústřední vytápění, dodávku teplé vody, dodávku pitné vody a odvádění odpadních vod kanalizacemi. Platby za tyto vyjmenované služby se musí vždy vyúčtovat. Jedním z hlavních argumentů, proč nelze tyto platby zahrnout do paušálu je skutečnost, že platby za tyto služby jsou regulovány věcným usměrňováním, kontrolovány a sankcionovány příslušnými orgány.

K § 10

Podle tohoto ustanovení se použije přiměřeně postup pro společenství vlastníků jednotek i pro bytové jednotky v domech, kde společenství vlastníků jednotek nevzniklo.

K § 11

Ustanoveními tohoto zákona se budou řídit i právní vztahy k bytu, popř. nebytovému prostoru, založené na základě jiných právních institutů, např. výpůjčka, věcné břemeno, nepojmenovaná smlouva apod.

K § 12

Protože oznamovací povinnost pro příjemce služeb v případě, že dojde ke změně v počtu osob rozhodných pro rozúčtování, je v současné právní úpravě provedena v občanském zákoníku pouze pro nájemní bydlení, je nezbytné tuto povinnost upravit i v zákonu „o službách“.

K § 13

Přechodné ustanovení je obecného charakteru, s tím, že podle dosavadních právních předpisů bude řešen pouze vznik právních vztahů přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona a stejně tak nároky z nich vzniklé. Zvlášť je v přechodném ustanovení řešen stav, kdy zúčtovací období započalo přede
dnem nabytí účinnosti zákona. Rozúčtování a vyúčtování nákladů na služby se pak provede podle právních předpisů platných do nabytí účinnosti nového zákona.

K § 14

Datum účinnosti zákona je s ohledem na předpokládanou délku legislativního procesu navržen k 1. lednu 2013.

Webové stránky zdarma od BANAN.CZ | přihlásit se | registrace | výměna odkazů

xTento web používá k poskytování služeb, personalizaci reklam a analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte.